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“金九”平淡走过,“银十”需靠降价拉动
发布日期: 2019-10-31 18:03:44    作者:佚名     来源:未知

[原创《金九》平淡地通过,“银十”需要降价拉动

(除非另有说明,所有文章均为谭浩军原创)

中国社会科学院金融与经济战略研究所住房大数据项目组发布的2019年9月《中国住房市场发展月度分析报告》显示,2019年8月核心城市房价停止上涨。一线城市房价主要下跌,二线城市房价继续分化,三线、四线城市房价由上涨转为下跌。

然而,从即将到来的9月份的房屋销售来看,“金九”并没有显示出任何改善。中秋节期间,全国房地产市场的交易基本持平。与2018年的小长假相比,营业额有不同程度的下降。然而,根据九九住房后台监控数据,9月初北京二手房平均净价为225,105元/平方米,比上个月略有下降0.23%。尽管总体下降幅度不大,但价格宽松的地区已经大幅扩张。

这也意味着“金九”在“九金十银”的第一场战役中没有打好。即使发展企业采取了一些促进措施,也无法刺激居民的购买力。相反,他们已经过了9月,本来可以让开发商迅速收回资金。

现在的问题是,在调控没有放松的情况下,“不把房地产作为短期经济刺激”的要求再次提出,这将表明价格将继续被锁定。许多开发企业可能真的被锁住了,问题随时都可能出现在资本链中。换句话说,要确保资本链中没有问题,唯一的办法就是加快房屋销售并返还资金。而想卖房子,没有降价就没有出路,降价不是象征性的降价,而是真正的降价,以减少居民的购买冲动。

那么,开发公司将如何面对即将到来的10月?在总结“金九”平淡教训的基础上,能否通过降价提振10月份的房屋销售,使“银十”做得更好一点,为开发企业提振资金提供一些帮助?

我们应该知道,调控不是要“调整”市场到一个较低的水平,而是要“调整”房价到一个稳定的水平,这样房价就不会继续朝着远离居民购买力的方向上涨,而是趋于稳定,一些水可以通过降价挤出,这样居民就可以不那么费力地买房,达到目标。不幸的是,开发公司没有意识到这一点,他们一直在为房价而战,等待政策放松。显然,这一次是完全错误的,低估了中央政府控制房地产市场的决心。

事实是,尽管经济仍面临下行压力,但似乎应该通过重振房地产来刺激经济增长。然而,不要忘记,中国经济正在从高速增长向高质量发展转变。中央政府将不再依靠房地产来拉动经济增长,而是要充分发挥中国经济的强大弹性,坚定不移地走高质量发展的道路。“不要把房地产作为经济的短期刺激手段”是一个强烈的信号,不仅对开发商如此,对地方政府和所有希望依靠房地产刺激经济增长的人也是如此。因此,房价没有继续上涨的基础,只有死路一条。

然而,从8月份房价的变化和9月份“金九”的缺失来看,它实际上已经进入开发商和购房者之间的最后博弈阶段。最好的结果是,开发企业做出让步,降低价格,以推动“银十”,并以降低的价格提取资金,以保持企业的资本链完整。因为,绝大多数开发企业没有资金来对抗房价,购房者不会考虑不降价就买房。“银十”只能由降价驱动。这种促销措施不会有好的效果。它们会像“金九”一样乏味,甚至更乏味。

有关机构的调查还显示,80%以上的居民认为房价仍有下跌空间,所以他们都选择观望开发商在做什么。如果价格不降低,观望情绪将继续保持,开发企业的住房成本将越来越高,资金压力将越来越大,利润率将越来越小。与其把利润花在时间和成本上,不如把它们给购房者,以达到双赢的目的。

从开发商目前的表现来看,可以预计,10月份可能是开发商降价的一个月,也是开发商借助“银十”(Silver Ten)撤资的一个月。需要注意的是价格会降低到什么水平,以及买方是否能接受。因为,就目前的房价而言,房价肯定没有继续上涨的路可走,降价有其规模,既不能大幅降价,也不能小幅降价。大幅下跌将有风险,并将降低买家把价格降得太高的愿望。小幅下跌也不符合购房者的心理,因此,如何选择降价幅度是对开发企业更为严峻的考验。然而,总的来说,“银十”的细度肯定比“金九”高得多,很有可能会有真正的“银十”。

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